Der Entwickler von Forest Lake will die Wohnungskosten senken

Ein Arbeiter fügt einem Wohnungswandabschnitt mit einem Fensterausschnitt Wetterschutz hinzu, während andere am Dienstag, dem 21. März 2023, einen Lastwagen in Norharts Wohnungsfertigungsanlage in Forest Lake beladen. Norhart versucht, die Entwicklung des modernen Bauens durch Bauen zu ändern Wohneinheiten im eigenen Haus – Herstellung von Wandpaneelen, Decken und Böden aus Stahl für jede Wohneinheit in Forest Lake, bevor sie auf die Baustelle gebracht werden. (John Autey / Pioneer Press)

Mike Kaeding, CEO von Norhart, spricht am Dienstag, 21. März 2023, über veränderte Praktiken in der Bauindustrie in der Fertigungsanlage des Unternehmens in Forest Lake. (John Autey / Pioneer Press)

Ein Schweißer fügt am Dienstag, 21. März 2023, Aussteifungen an einem Wandabschnitt in Norharts Wohnungsfertigungsanlage in Forest Lake hinzu. (John Autey / Pioneer Press)

Ein Techniker arbeitet am Dienstag, dem 21. März 2023, im Norhart-Werk Forest Lake mit einer Bolzenformmaschine, einer Maschine, die speziell auf die Formung von Wandpfosten aus Stahlrollen zugeschnitten ist. (John Autey / Pioneer Press)

Arbeiter tragen am Dienstag, 21. März 2023, einen Mauerabschnitt in Norharts Forest Lake-Anlage. (John Autey / Pioneer Press)

Am Dienstag, den 21. März 2023, montieren Arbeiter einen Boden-/Deckenabschnitt im Norhart-Werk Forest Lake. Nachdem die Wand- und Bodenplatten gebaut sind, werden sie mit Lastwagen zur Baustelle transportiert, wo sie schnell zusammengebaut werden können, fast wie Legos. (John Autey / Pioneer Press)

Arbeiter montieren am Dienstag, 21. März 2023, einen Wandabschnitt in Norharts Forest Lake-Anlage. (John Autey / Pioneer Press)

Blechrollen, die am Dienstag, den 21. März 2023, in Norharts Werk Forest Lake zu Bolzen und Balken geformt werden können. (John Autey / Pioneer Press)

Am Dienstag, den 21. März 2023, stapeln sich Metallbolzen und warten darauf, in Norharts Werk in Forest Lake zu Wänden zusammengebaut zu werden. (John Autey / Pioneer Press)

In Forest Lake sitzt ein Hersteller, der versucht, die Richtung des modernen Wohnungsbaus zu ändern.

Norharts Methode, Wohnungsbauteile im eigenen Haus zu bauen und die Entwicklung dann vor Ort in fünfstündigen Rotationen abzuschließen, würde letztendlich die Wohnkosten im Allgemeinen senken und den Markt für mehr Menschen öffnen, sagt CEO Mike Kaeding.

Norhart ist ein Wohnungsentwicklungsunternehmen aus einer Hand, das sich um alles kümmert, von der Planung und dem Bau eines Gebäudes bis hin zu seiner Vermietung und Vermarktung. Das Unternehmen ist seit 30 Jahren im Baugeschäft tätig, firmierte ursprünglich unter dem Namen Kason und wurde von Kaedings Vater Edward Kaeding gegründet, bevor Mike 2014 die Leitung übernahm.

Ein Star der Show ist Norharts Wohnungsfertigungsanlage EVE, in der Stahlwandpaneele, Decken und Böden für jede Wohnungseinheit hergestellt werden, bevor sie per Lastwagen zur Baustelle transportiert werden. Das 25-köpfige Produktionsteam von EVE führt die Rahmen-, Aussteifungs-, Trockenbau- und Wetterschutzarbeiten im Werk durch.

Eine innovative Komponente bei EVE ist der Bolzenformer, eine Maschine, die speziell auf die Formung von Bolzen aus Stahlrollen zugeschnitten ist. Sobald sie geformt sind, kann die Maschine präzise Löcher in die Bolzen für zukünftige elektrische Leitungen schneiden, sagte Kaeding.

Der Bolzenformer ist außerdem so programmiert, dass er Grübchen oder Platzhalter erzeugt, wodurch der Layoutprozess vor Ort entfällt und die Bauzeit erheblich verkürzt wird, sagte Charlie Igo, Produktions- und Automatisierungsmanager bei Norhart. Bei EVE seien sie in der Lage, alle 15 Minuten eine Wand zu bauen, was zweieinhalb Wohneinheiten pro Tag ergänze, sagte Igo.

Nachdem die Wand- und Bodenplatten gebaut sind, werden sie mit Lastwagen, die jeweils bis zu 20 Platten befördern, zur Baustelle transportiert, sagte Igo. Mit den Paneelen vor Ort können die Wände schnell zusammengebaut werden, fast wie Legos, sagte Elena Neilson, Leiterin der Prozessverbesserung.

Vor Ort arbeitet das Bauteam von Norhart in Fünf-Stunden-Intervallen und durchläuft nacheinander jede Phase vom Rahmen bis zur Elektrik, während es sich durch das Gebäude bewegt, ähnlich einem Fließband, sagte Kaeding.

Durch den Bau der Hauptwohnungskomponenten in der kontrollierten Umgebung bei EVE sei das Team laut Igo in der Lage, schneller, effizienter und ohne wetterbedingte Verzögerungen zu arbeiten. Die Fertigung bei EVE sei auch für die Arbeiter sicherer, sagte Neilson, da niemand am Aufzug arbeite.

Durch den Einsatz dieser Verfahren werden die Baukosten um 20 bis 30 % gesenkt, sagte Kaeding und wies darauf hin, dass das Ziel darin besteht, die Einsparungen auf bis zu 50 % zu steigern.

Der optimierte Herstellungsprozess bei EVE sei seit sechs Monaten im Gange, sagte Kaeding und habe das Potenzial, die Bauzeit für einen Apartmentkomplex von 15 Monaten auf neun Monate zu verkürzen.

Norharts oberstes Ziel sei es, die Mietkosten landesweit durch eine Senkung der Baukosten zu senken, sagte Kaeding.

Obwohl es keine Universallösung gibt, spart Norhart Geld, wo immer es kann, indem es Materialien im ganzen Land beschafft und seine eigenen Stahlbolzen im eigenen Haus herstellt, alles mit dem Ziel, die Produktivität zu steigern.

Das neueste Objekt des Unternehmens, Norhart Oakdale, wird das erste sein, das sowohl den Fließbandbau als auch das externe Produktionsteam von EVE nutzt. Der Komplex befindet sich noch im Anfangsstadium der Bauarbeiten und wird Norhart voraussichtlich etwa 64 Millionen US-Dollar kosten, andernfalls würde er die Entwickler jedoch etwa 98,5 Millionen US-Dollar kosten, sagte Kaeding.

Die Nachfrage nach Wohnraum sei schneller gestiegen als Wohnungen produziert würden, sagte Kaeding. Norhart ist bestrebt, seine Immobilien in großem Maßstab und zu niedrigen Kosten zu entwickeln. Wenn die Preise zu sinken beginnen, sagte er: „Wir können weiter aufbauen und das Feuer anheizen, um die Preise für andere zu senken.“

Rise Modular mit Sitz in Minneapolis baut ebenfalls Wohnungen in einer Produktionsanlage und transportiert sie dann zur Baustelle, um die Wohnkosten zu senken und die Produktionsgeschwindigkeit zu beschleunigen.

Christian Lawrence, Gründer und CEO von Rise Modular, sagte, sein Unternehmen baue komplette Wohneinheiten extern, von der Wandverkleidung bis zur Installation von Küchen, Badezimmern und Beleuchtungskörpern. Indem sie den Großteil der Bauarbeiten außerhalb des Geländes durchführen, seien sie laut Lawrence in der Lage, Wohneinheiten 30 bis 50 % schneller als mit dem herkömmlichen Modell zu errichten und gleichzeitig die Lärmbelästigung, den Verkehr und die Verschmutzung durch Schutt in der Gegend zu reduzieren.

Rise Modular hat die Alvera Apartments mit 193 Wohneinheiten in der West Seventh Street zwischen der Grand Avenue und der Smith Avenue in St. Paul im Januar 2022 nach 13 Monaten Bauzeit fertiggestellt, was „ein Beweis für die Geschwindigkeit des Unternehmens“ sei, sagte Lawrence.

Was die Bewohner der Gebäude betrifft, sagte Lawrence, sie würden nie erkennen können, dass die Gebäude anders gebaut seien, und wies darauf hin, dass sie nicht von traditionellen Modellen zu unterscheiden seien.

Laut Lawrence ist für Rise Modular ein „sehr erschwingliches Familienwohnungsprojekt“ mit 84 Wohneinheiten für die Minneapolis Public Housing Authority geplant. Jede der Einheiten steht Haushalten zur Verfügung, deren Einkommen bei oder unter 30 % des regionalen Durchschnittseinkommens liegt.

„Wir haben die Technologie bewiesen, es ist nicht nur eine Idee“, sagte Lawrence. „Wir glauben, dass dies die Zukunft des Bauens ist.“

Norhart Oakdale, 7601 N. Third St. in Oakdale, wird in 12 Monaten mit mehr als 300 Einheiten für Bewohner geöffnet, sagte Stacy Ekholm, Chief Operating Officer von Norhart.

Mehrfamilienhäuser boomen derzeit in Oakdale, sagte Stadtplaner Luke McClanahan. Nach seiner Errichtung wird Norhart Oakdale mit sieben Stockwerken das höchste Gebäude der Stadt sein, sagte McClanahan.

Obwohl sich die Bauart von dem unterscheidet, was die Stadt in der Vergangenheit gesehen hat, sagte McClanahan, dass das fertiggestellte Gebäude viele Eigenschaften aufweisen wird, nach denen die Einwohner der Stadt suchen, mit seiner Nähe zum Bus-Schnellverkehr Gold Line und seinem gemischt genutzten Design.

McClanahan sagte, Norhart Oakdale werde auch ein Restaurant und ein Café im Erdgeschoss haben. „Ich kann mir kein anderes Anwesen vorstellen, das in Oakdale so eingerichtet ist“, sagte er.

Der fertige Apartmentkomplex werde auch über einen Co-Working-Bereich verfügen, sagte Ekholm und wies darauf hin, dass eines der Ziele darin bestehe, den Bewohnern „die Lust zu vermitteln, von zu Hause aus zu arbeiten“.

Der Apartmentkomplex wird Einheiten vom Studio bis zum Apartment mit drei Schlafzimmern beherbergen und zweistöckige Penthouses bieten. Eine Ein-Zimmer-Wohnung am Standort Oakdale wird etwa 1.600 US-Dollar pro Monat kosten, sagte Ekholm.

Die Mietpreise in der Gegend schwanken stark, sagte McClanahan. Die St. Paul's Alvera Apartments verlangen etwa 1.375 US-Dollar für eine Einheit mit einem Schlafzimmer.

Die Preise für die Einheiten von Norhart basieren auf einer Vielzahl von Faktoren, darunter den verfügbaren Annehmlichkeiten und der Lage, sagte Kaeding.

Um einen optimierten Prozess zu schaffen, sagte Kaeding: „Wir haben alles ins Haus gebracht.“

Anstatt zu versuchen, jeden Aspekt des Baus mit einem anderen Unternehmen zu koordinieren, hätten sie laut Kaeding beschlossen, alles intern zu erledigen und als ein koordiniertes Team zusammenzuarbeiten, um die Effizienz zu maximieren.

Norhart beschäftigt derzeit rund 250 Mitarbeiter, von Architekten über Klempner bis hin zu Designern.

„Wenn alle zusammenarbeiten, verbessert sich die Qualität“, sagte Neilson und wies darauf hin, dass sich die Teammitglieder leichter koordinieren und kommunizieren können, wenn Zeitprobleme auftauchen.

„Die Einbindung von Ingenieuren ins Unternehmen war für den gesamten Betrieb von entscheidender Bedeutung“, sagte Neilson. Anstatt mitten in der Produktion auf Fehler wie falsche Maße zu stoßen und jedes Teil neu anfertigen zu müssen, wissen sie jetzt im Voraus Bescheid und können Anpassungen telefonisch mitteilen, wenn sie auftauchen.

Neben dem Standort Oakdale arbeitet Norhart daran, seine Apartmentkomplexe auch nach Cottage Grove, Ramsey, Inver Grove Heights und in den Bundesstaat Texas zu verlegen, sagte Kaeding. Norhart wird in etwa einem Jahr auch den Grundstein für eine neue 40 Hektar große Produktionsanlage in Forest Lake legen.

„Wir versuchen, das Google des Baugewerbes zu sein“, sagte Kaeding.

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